공매에 대해 궁금한 점(1)

공매란

 

공매란 공공기관 등에서 공개입찰방식으로 부동산을 매각하는 제도를 말한다. 국가기관,지방자치단체,교육기관,공기업 등 공공기관의 국공유 재산 및 정부물품,불용품 등과 압류재산 등을 각 기관 별로 자체적으로 매각하는 방법과 해당 기관 등이 자산관리공사에 대행을 맡기는 방법을 사용하는데 최근엔 대부분 자산관리공사가 위임처리하는 경우가 많아지고 있다.

 

 

• 국세징수법에 의해 진행되는 압류재산공매나 수탁재산,국유재산,공사유입자산 등을 공개입찰이나 유찰계약 등으로 매각하는것이다.
• 자산관리공사자 주로 이를 주관하고 그 밖에 이용기관 등이 재산공매 또는 공공기관이나 은행자체의 매각방식의 공매가 있다.
• 매각기관은 정부기관,자산관리공사,공공기관,은행자체매각,신탁회사,기업등의 자체공매 등이 있다.
• 매각방법은 서면입찰공매, 또는 인터넷입찰방식으로 진행하는 기간입찰방식을 사용한다.
• 별도의 개시기입등기 없이 진행되어 공매공고일 전까지는 공매개시일을 확인할 수가 없다.
• 입찰매각방식과 수의계약을 병행하여 실시하며 전자입찰방식을 사용한다.
• 경매와 같은 배당요구종기일은 없으며 실무상으로 배분계산서작성 전까지를 배당요구기일로 보는 것이 맞다.
• 집행관제도가 없어 현황조사보고서 역시 없다 따라서 입찰자가 직접 임차인 내역 등을 확인해 보아야 한다.
• 공유자 매수청구권도 인정되지만 차순위 매수신고제도는 없다.
• 대리입찰이 가능하나 수탁재산,유입자산,국유자산,기타공공기관 등의 공매만이 가능하고 압류재산 공매는 불가하다.
• 자산관리공사의 수탁재산,유입자산,국유재산,압류재산공매의 경우는 2회,이용기관재산공매에 정부기관,지자체 등은 1회만 입찰참여가 가능하다.

 

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• 대금납부의 상계처리는 불가하다.
• 소액보증금 중 일정액의 배당기준일은 최초공매공고일 이전에 대항요건을 갖춘 임차인 및 점유자 만이 가능하다.
• 전자입찰방식을 주로 하나 예외적으로 현장입찰도 가능하다.
• 토지거래허가를 면제받기 위해서는 국유재산,압류재산,이용기관 재산,유입자산 등의 공매는 면제,수탁재산 공매는 3회 이상 유찰 시에만 가능하다.
• 항고제도는 없으며 이의 신청시 별도의 공탁제도를 거쳐야 하난 보증금공탁은 필요없다.
• 농지자격증명은 소유권이전시 필요한 서류로 제출되는 것이며 소유권이전등기촉탁신청 전까지 제출하면 된다.
• 최초매각가격 결정은 공매감정평가액에 유입비용을 포함한 가격으로 정해진다.

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• 입찰보증금은 입찰자의 입찰금액의 10%
• 매각금액의 저감율은 2회차부터 1회차 매각예정가격의 10%씩 체감하여 50%까지 진행되며 공매기관에 따라 5~10%씩 저감하기도 한다. 1회차 매각예정가액의 50%가 될 때까지도 매각이 안될 경우는 압류관서와 협의하여 저감율을 결정하게 된다.
• 수탁재산과 유입재산은 공사나 위임기관에서 명도를 책임지지만 국유재산,압류재산,이용기관재산공매는 매수자에게 명도책임이 있다.
• 매각금액의 기준을 결정하는 것은 유입자산은 자산관리공사 유입가격,압류공매,수탁자산,국유재산,이용기관재산은 감정평가로 결정된다.