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경매 이야기

부동산의 매각시 매각대금의 배당 순위를 알아보자 매각대금의 배당순위 구분 순위 저당권이 국세보다 앞선 경우 저당권이 국세보다 늦은 경우 저당권이 없는 경우 제1순위 집행비용(민사집행법 제53조) 제2순위 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존․개량을 위하여 지출한 필요비․ 유익비(민법 제367조) 제3순위 ㅇ소액임차보증금채권(주택임대차보호법 제8조 제1항, 상가건물임대차보호법 제14조 제1항, 국세기본법 제35조 제1항 제4호, 지방세기본법 제99조 제1항 제4호) ㅇ최종 3개월분 임금, 최종 3년 퇴직금 및 재해보상금(근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여보장법 제12조, 국세기본법 제35조 제1항 제5호, 지방세기본법 제99조 제1항 제5호) ※근로자퇴직급여보장법 부칙(2011. 7. 25. 제10967호)제9조: ①1997년 12월 24일 전.. 더보기
미등기전세의 경우 전세금을 우선변제받을 수 있는지 갑은 을의 건물에 관하여 전세권을 설정하고자 을과 전세권설정계약을 체결하였습니다. 하지만 을의 협조를 하지 않아 전세권을 설정하지 못한 채로 을의 건물을 이용하게 되었습니다. 그러던 중 을의 채권자의 경매신청으로 인하여 을의 건물에 관한 경매절차가 진행되었습니다. 이 때, 갑은 임차인으로서 경매대금으로부터 우선변제를 받을 수 있나요? 상가건물 임대차보호법 제17조는 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관해서는 이 법을 준용한다고 규정하고 있습니다. 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다. 갑은 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추었다는 전제하에 을의 건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 전세금을 변제받는 등 상가건물 임대차보호법에 따른 구제를 받을 수 있습.. 더보기
삼가임대시 우선변제를 받을 수 있는 범위와 기준 갑은 을과 을이 소유한 제주시 소재 상가건물에 관하여 보증금 2000만원을 조건으로 하는 상가임대차계약을 체결하고 나서 건물을 인도받고 사업자등록을 마쳤습니다. 위 건물에 관하여 경매절차가 진행된 경우, 갑은 위 계약에 앞서 위 상가건물에 저당권을 설정한 병 은행보다 우선하여 보증금 중 얼마를 변제를 받을 수 있나요? 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다고 규정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 시행령은 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 서울특별시의 경우 2200만원, 과밀억제권역의 .. 더보기
경매에 의한 임차권의 소멸 갑은 을과 임대차계약을 체결하여 을의 건물에서 식당을 운영하고 있었는데 을의 채권자가 경매를 신청하여 위 건물이 매각되었습니다. 갑은 위 건물을 매수한 자에게 여전히 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있나요? 상가건물 임대차보호법 제8조에 따르면 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸합니다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않습니다. 따라서 갑의 경우, 보증금을 전액 변제받지 못하였고, 대항력을 갖추고 있다면 상가건물을 매수한 자에게 여전히 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있습니다. 더보기
경매신청할 경우 임대차 정보의 제공요청 갑은 을의 채권자로서 을의 상가건물에 대하여 경매를 신청하려고 합니다. 이 경우, 위 상가건물에 관하여 체결한 임대차계약에 관한 정보를 얻을 수 없나요? 상가건물 임대차보호법 제4조에 따르면 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보를 요청할 수 있고, 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다. 갑은 을의 상가건물에 대하여 경매를 신청하려는 자이므로 이해관계가 있는 자로서 경매 신청에 앞서 관할 세무서장에게 상가건물의 임대차정보의 제공을 요청할 수 있다고 할 것입니다. 임대차계약을 체결하려는 자 역시 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 위와 같은 정보의 제공을 요청할 수 있습니다. 더보기
부동산가압류와 소액임차권 甲은 2017. 1. 1. 서울 시내에서 보증금 7000만 원에 주택임대차계약을 체결하고 같은 날 입주하면서 확정일자를 받았습니다. 그런데 甲이 임대차계약을 체결한 시점에 이미 乙이 청구채권 4400만 원으로 당해 주택에 대해 부동산가압류를 신청하여 집행까지 마친 상태였습니다. 이후 위 주택이 경매절차에서 매각되었고 매각비용 등을 공제하고 남은 배당금이 1억 원이라면 甲과 乙이 배당받을 액수는 얼마일까요? 甲은 소액임차인에 해당하므로 3400만 원을 우선 배당받습니다.(주택임대차보호법 제8조, 동법 시행령 제11조 제1호, 제10조 제1항 제1호) 그러나 乙의 부동산 가압류의 처분금지효에 따라 甲의 나머지 임차보증금 3600만원은 乙의 4400만 원과 동순위에 불과합니다. 결국 나머지 배당금 6600만 .. 더보기
압류재산 · 유입재산 · 수탁재산 공매의 차이점 구분 압류재산 유입재산 수택재산 정의 국세 및 지방세의 체납 처분 또는 강제 집행하는 재산 금융기관의 구조개선을 위해 자산관리공사가 법원경매를 통해 취득한 재산 및 부실 징후 기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 재산 금융기관 소유로 취득한 비업 무용재산을 자산관리 공사에 매각 위임한 재산과 기업이 재무구조개선을 목적으로부동산을 공사에 매각 위임한 재산 소유자 체납자 자산관리공사(KAMCO) 금융기관, 공기업 매각금액 결정기준 감정평가금액 자산관리공사 유입가격 감정평가금액 명도책임 매수자 매도자(경우에 따라서는 매수자 부담) 감정평가금액 대금납부 방법 및 기한 국세징수법에 따름(보증금 10%, 잔금 1,000만원 미만7일, 1,000만원 이상 60일 이내 납부 일시금.. 더보기
농도와 임도 농어촌도로정비법에 의한 도로 농도란 도로법에 규정되지 아니한 읍 또는 면 지역안의 도로로서 농어촌지역 주민의 교통편익과 생산・유통활동 등에 공용되는 공로중 농어촌도로정비법에 따라 고시된 도로를 말한다. 면도 : 도로법에 규정된 도로와 연결되는 읍・면 지역 내의 기간도로 이도 : 군도 이상의 도로 및 면도와 분기하여 마을간이나 주요산업단지 등과 연결되는 도로 농도 : 경작지 등과 연결되어 농어민의 생산 활동에 직접 공용되는 도로 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법에 의한 임도 임도란 산림의 경영 및 관리를 위하여 산림에 설치한 도로로 산림경영의 합리화, 산림의 공익적 기능 증진 및 농산촌진흥을 위한 기반시설로서 산림이라는 공간에 도로를 매개체로 시장 또는 생산・생활공간과 연결시켜 주는 중요한 기능을 한다... 더보기
법정지상권의 종류 법정지상권이란 토지와 건물이 같은 소유자의 소유였던 것이 경매로 토지소유자와 건물소유자가 달라졌을 경우 발생하는 문제 중 하나이다. 때론 이 법정지상권의 성립여부에 따라 토지를 낙찰받고도 건물을 철거할 수 없게 되는 경우도 발생할 수 있는 것이다. 법률상 인정되는 법정지상권 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지 소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. ▶ 건물의 전세권자 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우로 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. ▶ 건물의 경매 낙찰자 동일한 소유자의 것이었던 토지와 건물에 채권자가 양도담보를 설정하고 뒤이어 청산절차를 거려 그 소유권을 취득하거나 .. 더보기
[가압류] 가압류신청에 필요한 요건은 무엇인가 가압류를 신청함에 있어 중요한 두가지 요소는 바로 피보전권리의 존재와 보전의 필요성이라 할 수 있다. 피보전권리의 존재 가압류의 피보전권리는 가압류신청 당시 확정적으로 발생하여야 하는 것은 아니며 이미 그 발생의 기초가 존재하는 한 조건부채권이나 장래에 발생할 채권도 피보전권리가 될 수 있다. 피보전권리라는 것은 가압류를 한 이후 본안소송을 하였을 때 원고가 승소할 수 있는 채권이어야 한다는 뜻으로 여기서 채권은 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 것이어야 한다. 동시이행이나 유치권의 항변이 부착된 청구권이나 채권양도의 대항요건을 갖추지 아니한 청구권도 피보전권리가 될 수 있으며, 채권이나 금전으로 환산할 수 있어야 한다는 것은 특정물의 이행 그 밖의 재산상의 청구권이 채무불이행이나 계약해제 등에 의하여.. 더보기

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