분양가상한제에서의 택지비 산정

민간택지에 대한 분양가 상한제는 2015년 세계금융위기 이후 사실상 폐기된 적이 있는 제도다.하지만 이미 재건축 등의 정비사업에 대해서는 분양가 상한제가 적용되고 있고 오는 12월 중 국토교통부가 민간택지에 대한 분양가상한제 대상지역을 선정발표할 것이라 한다. 때로는 이 분양가 상한제라는 제도는 관리처분총회의 빠른 의결을 독려하는 수단으로 이용되어지기도 하는데 그 이유는 분양가 상한제를 적용받게 되는 사업지의 경우 자칫 사업수익과 직결되는 일반분양가에 제한이 따를 수 밖에 없기 때문이다. 일반분양가가 낮아진다는 것은 사업수익이 감소된다는 것이니 말이다.

 

 

 

분양가상한제란

 

공공택지 내 아파트,재개발,재건축,주상복합 등을 포함한 민간주택 등도 원가에 직접 수익률을 더해 분양가를 정하는 것으로 분양가를 국토해양부 장관이 정하는 기본형 건축비 등으로 제한할 수 있도록 하는 제도로 주택가격 상승 우려가 있는 지역을 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하게 된다. 단, 예외적으로 도시형생활주택,경제자유구역에서 건설공급하는 공동주택으로 경제자유구역위원회에서 외자튜히 촉진과 관련이 있다고 인정하여 분양가격 제한을 적용하지 않기로 심의의결한 경우나 관광특구에서 건설공급하는 공동주택으로서 해당건축물의 층수가 50층 이상이거나 150미터 이상인 경우는 이 규정을 적용하지 않도록 하고 있다.

 

분양가 산정식 〓   택지비 ＋  기본형건축비 ＋ 가산비

 

 

분양가상한제에 있어 택지비의 산정

 

 

• 공공택지에서 주택을 공급하는 경우에는 해당 택지의 공급가격에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액
• 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액.
• 단,택지매입가격이 경매공매낙찰가격,국가지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격,그 밖에 실제매입가격을 확인할 수 있는 경우는  해당 매입가격에 감정평가한 가액의 120%,개별공시지가의 150% 범위 안에서 택지와 관련된 비용을 가산하여 택지비를 산정한다.

 

택지와 관련된 비용으로 국토교통부령으로 인정되는 것들

 

• 연약지반 공사비: 사업지구 택지의 지형, 지질조건 등이 특별히 연약하여 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비(지름 400밀리미터 이하, 길이 15미터 이하인 콘크리트파일 공사를 기준으로 한 공사비를 말한다)로는 기초공사가 곤란한 경우에 이를 보강하기 위하여 추가로 소요되는 비용
• . 암석지반 공사비: 사업지구 택지에 암석지반이 있어 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비로는 지하터파기가 곤란한 경우에 암석지반의 굴착을 위하여 추가로 소요되는 비용
• 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비: 건축물의 기초공사로 시공하는 흙막이 공사비용과 지하수, 하천 등으로 해당 택지의 토질조건이 특별하여 흙막이 공사 외에 이를 보강하기 위하여 추가로 차수벽을 설치하는데 소요되는 비용

 

• 지하공사에서 특수공법 사용에 따른 공사비: 지하층 공사를 지표면으로부터 20미터 이상의 깊이로 시행하는 경우에 사업지구 택지가 협소하거나 사업지구가 주변 구조물 등에 매우 근접하는 등의 사유로 주변 구조물 등의 침하와 변형이 우려되어 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 역타공법(逆打工法) 등 특수한 공법 사용이 필요하다고 인정하는 경우 특수공법 사용에 소요되는 비용.

 

• 방음시설 설치비 : 주택의 입지, 주변 환경 등 제반여건을 고려하여 소음도를 저감하기 위하여 소요되는 비용. 다만, 택지조성원가에 포함되어 있지 아니한 경우로 한정한다.
• 사업주체가 부담하는 간선시설의 설치비용
• 지장물 철거비용(택지 안의 구조물 등을 철거하거나 이설하는 것이 불가피한 경우 그 철거나 이설에 소요되는 비용을 말한다)

 

• 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액(감정평가한 가액의 100분의 120에 상당하는 금액 이내의 매입가격을 말한다)
• 감정평가수수료. 다만, 사업주체가 감정평가결과에 대하여 이의를 제기하여 택지를 재평가하는 경우 그 재평가에 따른 감정평가수수료는 제외한다.

 

• 제세공과금(보유에 따른 제세공과금의 경우에는 입주자모집승인 신청 시까지 부과된 것으로 한정하며, 최초로 부과된 때부터 3년분까지만 합산한다), 등기수수료 등 필요적 경비
• 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증명서류로 확인되는 경비