공유물인 토지의 분할방법

1필지의 토지에 각자 지분을 명시한 공유등기를 하였다가 그 대지상에 건물을 건축하려고 하였으나 다른 공유자가 동의하지 않을 경우 토지를 분할하기 위한 방법에 대해 알아보자.

공유물의 경우 분할하지 않을 것을 약정하지 않은 이상 다른 공유자에게 그 분할을 청구할 수 있다. 분할방법에 관하여 협의가 되지 않을 경우 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있는데, 이 경우 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원이 물건의 경매를 명할 수 있다.

이처럼 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 다른 모든 공유자들을 빠짐없이 피고로 하여야 하고, 법원에 원고가 원하는 공유물분할방법을 제시하여야 하는 것이다. 이때 법원의 판결은 토지나 건물을 현물로 분할하도록 하는 내용이 되는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는데, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 청구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 되는 것이기 때문에(대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다79811 판결), 원고가  원하는 특정부분을 원고의 단독소유로 하는 판결이 된다는 보장은 없는 것이다.

공유물분할방법의 원칙

①원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지면적이 그 공유지분비율과 같도록 하여야 할 것 

②분할대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이러한 제반사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할 

③일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용 

④나아가 공유관계발생원인과 공유지분비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 사이의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결).

또한 공유물을 대금분할하기 위한 요건인 현물분할로 인하여 현저히 가격이 감손된다는 것은 공유물전체 교환가치가 현물분할로 인하여 현저하게 감손될 경우뿐만 아니라, 공유자들에게 공정한 분할이 이루어지지 아니하여 그 중 1명이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분가액이 공유물분할 전 소유지분가액보다 현저하게 감손될 경우도 이에 포함됩니다(대법원 2001. 3. 9. 선고 98다51169 판결).
그러므로 협의가 성립되지 않아서 협의분할이 불가능하다면, 법원에 공유물분할청구를 하여 법원의 판결에 따라 분할하여야 할 것이다.