토지의 분할방법과 절차/토지의 분할제한

토지의 분할이란 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말한다. 분할 대상은 다음의 경우가 있을 것이다.

(1) 필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 다르게 된 경우

(2) 소유권 이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우

(3) 토지이용 상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우

 

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분할 신청 방법 및 절차

 

(1) 개발행위허가 신청

1) 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고 토지를 분할하는 경우에는 해당 시·군·도시·군계획조례에 따른 분할제한 면적을 적용한다.

(2) 분할측량 신청

(3) 분할 신청 : 매매 등 분할사유를 기재한 신청서에 분할허가 대상인 토지의 경우에는 그 허가서 사본을 첨부하여 시·군·구청에 신청한다.

(4) 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 다르게 되어 분할을 신청하는 때에는 지목변경 신청서를 함께 제출한다.

(5) 신규등록 사유가 발생한 날로부터 60일 이내 신청한다.

 

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농지법에 따라 분할을 제한하는 농지

 

농어촌정비법 제2조에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 분할할 수 없다.

(1) 주거지역, 공업지역, 상업지역 또는 도시, 군계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우

(2) 농지전용허가를 받고 전용한 농지를 분할하는 경우

(3) 분할 후의 각 필지의 면적이 2,000㎡를 초과하도록 분할하는 경우

(4) 객토, 성토, 질토 등 농지를 개량하는 경우

(5) 인접농지와 분합하는 경우

(6) 농지의 효율적인 이용을 저해하는 인접토지와의 불합리한 경계를 시정하는 경우

(7) 농어촌정비법 제43조에 따른 농지의 분할, 합병, 교환을 시행하는 경우

(8) 농지법 제15조에 따른 농지이용증진사업을 시행하는 경우

 

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건축법에 따라 건축물이 있는 대지의 분할제한

 

1) 건축법 제57조에 따라 건축물이 있는 대지는 다음에서 정하는 범위 내에서 해당 지방자치단체의 건축조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.

구분	주거지역	상업지역, 공업지역	녹지지역	기타
면적	60㎡ 미만	150㎡ 미만	200㎡ 미만	60㎡ 미만

 

(2) 건축물이 있는 대지는 건축법 제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없다.

1) 건축법 제44조 : 2m 이상 도로에 접해야 한다.

2) 건축법 제55조 : 건축물의 건폐율

3) 건축법 제56조 : 건축물의 용적률

4) 건축법 제58조 : 건축선 및 인접대지 경계선으로부터 6m 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다.

5) 건축법 제60조 : 허가권자는 가로구역을 단위로 하여 건축물의 최고 높이를 지정, 공고한다.

6) 건축법 제61조 : 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이를 제한한다.

 

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개발제한구역에서 분할제한

1) 농지와 임야는 분할된 후 각 필지의 면적이 200㎡ 미만으로는 분할할 수 없다.

2) 지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 330㎡ 미만으로는 분할할 수 없다.

 

 

 

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 분할제한

 

산업단지 입주기업체가 공장설립 등의 완료신고 또는 사업개시의 신고 후에 소유하고 있는 산업용지를 분할하거나 그 공유지분을 처분하려는 때에는 다음 각 호의 구분에 따른 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 입주기업체는 미리 관리기관과 협의하여야 한다.

(1) 산업용지의 면적을 분할하는 경우 : 분할된 면적이 1,650㎡ 이상이 될 것

(2) 산업용지의 공유지분을 처분하는 경우 : 산업용지의 전체면적에 공유자의 공유지분의 비율을 곱하여 계산한 면적이 건축법 제57조에 따라 지방자치단체가 조례로 정하는 면적이상이 될 것

 

도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 분할제한

 

(1) 재정비촉진지구의 지정을 고시한 날부터 재정비촉진계획의 결정을 고시한 날까지 재정비 촉진 지구 안에서 개발행위의 허가를 할 수 없다.

(2) 다만, 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수가 재정비촉진계획의 수립에 지장이 없다고 판단하여 허가하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

그 밖의 분할제한

 

(1) 개발행위허가제한지역

1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조에 따라 도시·군기본계획이나 도시·군관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시·군기본계획이나 도시·군관리계획이 결정 될 경우 용도지역·용도지구 또는 용두구역의 변경이 예상되고 그에 라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역 등에 대하여 개발행위허가를 제한할 수 있다.

2) 개발행위허가제한지역에 대해서는 최고 5년까지 분할을 제한할 수 있다.

(2) 지구단위계획구역에서 분할제한

1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제52조 제1항 제3호에 따라 도로로 둘러인 일단의 지역 또는 계획적인 개발·정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모를 지구단위계획내용에 포함한다.

2) 지구단위계획 내용이 변경되는 경우에는 변경절차를 거쳐야 한다.

(3) 지목에 따른 분할제한

측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 과수원과 접속된 저장고는 과수원의 부속시설에 해당되어 저장고로 건축허가나 신고절차를 이행하는 경우에도 토지분할 및 지목변경은 할 수 없다.