상가건물의 매매가 이루어지고 새로운 임대인과 체결한 임대차계약의 우선변제권 효력

계약 기간 중에 상가건물이 다른 사람에게 양도되고, 새로운 임대인과 동일한 목적물에 관하여 임대차계약을 체결하였다면 우선변제권의 효력이 유지될 수 있을까?

 

상가건물임대차보호법 상에는 임대차 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다고 규정되어 있다.

 

 

 

우선변제권이란  향후 임대인에 대한 집행절차에서 일반채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 말하는 것으로 이러한 우선변제권을 취득하기 위해서는 상가건물의 인도가 이루어지고, 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비한 이후에 관할세무서장으로부터 확정일자를 받으면 된다.

 

임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다.

 

따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다.

 

 

그러한 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로 다른 특별한 사정이 없는 한 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없는 것입니다

 

따라서 새로운 계약을 체결하는 과정에 새로운 권리관계가 생겼을 경우에는 임차인은 기존의 우선변제권을 잃게 될 수 있는 것이다.