내 토지 계획관리지역으로 지정변경이 가능할까

계획관리지역 지정변경 절차

도시지역을 제외하고 아마도 가장 큰 쓰임새를 갖는 땅은 용도지역 상 계획관리지역일 것이다.

동일한 관리지역 안에서도 계획관리지역은 보전관리나 생산관리에 비해 개발사업이나 업종의 제한이 적다는 것인데

이와 함께 건폐율과 용적율에 있어서도 차이를 보이기 때문에 투자자는 물론 실수요자들에게 인기가 높다.

 

예를 들어 내가 소유한 농림지역의 토지가 용도지역의 변경으로 계획관리지역으로 바뀔 수 있다면

활용도가 높아지는 것은 물론이요,토지가격도 상승할 것을 기대할 수 있다.

 

계획관리지역으로 지정되는 경위는 아래와 같다

 

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토지적성평가와 관리지역의 세분화

 

토지적성평가란 토지의 토양,입지,활용가능성 등에 따라 개발적성,농업적성,보전적성을 평가해서 토지용도를 분류하는 것을 말한다.

국토의 난개발을 방지하고 개발과 보전의 조화를 유도하기 위해 마련된 법률상의 제도라고 할 수 있다.

(https://lsa.lh.or.kr/lsa/toji.do)

각각의 물리적 특성과 지역특성 및 공간적 입지특성에 따라 관리지역을 세분을 위한 평가체계와 기타 도시관리계획 입안을 위한

평가체계로 나뉜다.

 

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관리지역 세분화와 용도지역 결정

계획관리지역의 편입은 아래와 같은 요건이라면 가능성이 높다 할것이다.

주변개발압력이 높은 땅, 기존개발지와 거리가 1~2킬로미터로 가까운 토지

고속도로IC 등 공공편의시설에서 가까운 땅, 경지정리면적비율이 대략 10% 미만인 전답

경사도와 높이가 낮은 임야, 기개발지 주변 토지,관리지역 내의 1만㎡ 미만의 농림지역

또 관리지역 세분화 주민공람 공고 이전에 농지전용,형질변경,군부대 동의 등의 개발행위허가 받은 토지

 

 

그에 비해 생산관리와 보전관리지역의 결정은 아래와 같다

자연보전이나 경작가치가 높은 토지 중에서 보전지역으로 둘러싸인 3000평 미만 땅,

국가하천,지방하천 변에서 500미터 이내인 땅,상수원보호구역에서 1킬로 이내의 집수구역

면적 3만㎡ 이상 농업용저수지에서 500미터 이내인 집수구역,

경지정리가 잘된 지역과 가까운 전답,상습침수 등 재해발생 가능성이 큰 땅

농림지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 소규모관리지역

희귀동식물서식지역,보전산지 중 공익용 산지,상수원보호구역,문화재보호구역,도시자연공원,수변구역 등

 

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도시지역의 가용토지 확보를 위한 계획관리지역의 지정

도시지역의 가용토지를 확보하기 위해 농업진흥구역이나 보전산지의 일부를 해제하여 관리지역으로 변경하기도 한다.

이럴 경우는 해제되는 주변 관리지역의 분류에 따라 용도지역의 변경이 이루어지는 경우라고 할 수 있다.

 

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도시군관리계획에 따른 용도지역의 변경

 

도시관리계획의 변경은 매5년마다 이루어진다.

도시관리계획의 변경이 있으면 용도지역의 변경이 가능할 수 있다.

개발과 환경의 변화로 보전관리나 생산관리지역이 계획관리지역으로 변경되는 경우는

지자체가 사전에 현황조사를 하고 주민공람을 하여 민원을 수렴하는 절차를 거치게 된다.

인구 50만 미만의 일반도시나 도농복합시는 도의 승인으로 인구 50만 이상의 대도시는

자체 결정권을 갖게 된다.

 

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도시재생과 용도지역 변경

도시재상 사업의 시행과정에서 용도지역이 변경되는 경우도 있다.

이러한 용도지역의 변경에 있어서는 지자체가 지구단위계획을 수립하거나

변경시 일정비율의 토지를 공공용으로 기부채납하는 조건을 달거나 별도 부담을 시키는 경우도 있다.

 

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용도지역의 변경 가능성은 토지투자에 있어 큰 이득을 가져다 줄 수 있는 중요 요인이다.