상가권리금 계약시 계약금의 의미와 알아봐야 할 것들

상가권리금 계약시 짚고 가야할 부분들을 살펴보기로 한다. 개인 간의 거래이든 개업공인중개사가 참여한 계약 여부와 상관없이 소중한 재산을 보호한다는 의미에서 중요한 부분이 아닌가싶다.

 

흔히들 얘기하는 상가권리금계약과 영업양도양수계약서는 동일한 의미 용도로 사용되어지고 있다.

 

 

 

사업자등록증이나 임대차계약서로 임차인과 사업명의자를 확인하는 과정은 이를 통해 업태,업종,명의자 확인을 하기 위해서이다. 물론 신분증을 통해 본인확인을 하는 것은 필수,점유사실확인서나 임차인현황조사서를 통해 현 상태에서의 실질적인 점유자를 확인하여야 한다. 또한 시설물의 내역과 인수할 비품 목록을 작성하여 확인하여야 한다. 행정처분 여부를 확인하기 위해서는 시군구청과 경찰서에서 확인이 필요하다. 등기사항증명서를 통하여 토지와 건물에 대한 권리관계를 확인하고 건축물대장을 통해 영업이 가능한 건축물 용도인지도 확인해야 한다.

 

이와 함께 반드시 양도인에게 고지의무확인서를 받아 놓는 것이 혹시 발생할 수 있는 책임소지에 대한 분쟁을 예방하기 위해 필요하다.

양도인 고지의무사항에서 확인을 받아야 할 내용들은 아래와 같은 내용들이 있을 것이다.

• 영업권의 전부 또는 일부에 대해 제3자가 그에 대한 권리를 주장하고 있는지 여부
• 영업권의 명의자와 영업을 하는 사람이 일치하는지 여부
• 영업권 및 시설물에 대해 제3자에게서 소송,경매,강제집행,유치권행사 등의 권리제한에 대한 착수나 통지가 있었는지 여부
• 영업권 및 시설물에 대해 수용예정,수용확정사실과 보상에 관한 고지나 통지를 받은 사실이 있는지 여부
• 영업을 영위하는 과정에서 해당부동산이 불법건축물로 행정처분 또는 강제이행금의 부과처분이 있는지 여부
• 영업과 관련해서 제3자로부터 건물붕괴,누수 등의 대책을 요구받은 것이 있는지 여부
• 영업과 관련해서 시군구청과 경찰서로부터 영업정지 등 행정처분이나 예고통지 등을 받은 사실이 있는지 여부
• 영업과 관련해서 체납사실이나 독촉고지를 받은 일이 있는지 여부
• 양도인인 법률행위를 직접 하지 못할 중대한 사유가 있는지 여부(한정치산,금치산선고,기타 심신미약으로 인정될만한 사유)

 

상가권리금에 있어서의 계약금

 

계약금은 통상 거래가액의 10%로 작성하고 있다. 이는 별도의 약정이 없다면 계약서 작성시에 지급한다.

여기서 잠시 언급하고 넘어갈 부분이 관행상 본 계약 체결 이전에 지급되곤 하는 가계약금에 관한 문제이다. 가계약이 계약으로 성립되려면 당사자 간의 계약의 중대부분에 대한 확정적 의사표시의 합치라는 것이 필요하다. 매매목적물과 매매대금이 특정되었다면 계약은 성립된 것으로 보아야한다. 이 경우는 가계약을 정식계약서 작성을 조건으로 하는 정지조건부 계약이라는 점을 확실히 해놓는 것이 가계약금의 반환에 대한 분쟁을 최소화 할 수 있는 방법 중 하나일 것이다. 

 

계약금을 지급함에 있어 당사자 간의 합의 사항으로 양수인이 현금보관증을 양도인에게 교부하였다면 계약금의 전부지급으로서의 효력이 있다고 할 것이다.

 

계약금을 교부받은 자는 교부받은 금액의 2배를 상환하고, 계약금을 지급하기로 한 자는 계약금을 포기하고 당해 계약을 해제할 수 있을 것이다. 이 경우 설사 계약서를 작성하지 않았다고 하더라도 달라지는 점은 없다. 계약금은 매매대금의 일부이기도 하고 계약이 체결되었음을 확인하는 증거금이기도 하며 민법상에서는 계약금을 해약금으로 추정한다.

 

계약금 계약은 요물계약이므로 계약금이 교부되지 않으면 성립하지 않는 것이 일반적이나 만약 매수인이 계약금 갖고 오지 않은 상황에서 언제까지 지급하기로 하고 계약서를 작성하였다면 매매계약은 성립하게 되는 것이고 계약의 구속력 역시 발생하게 되는 것이다.

 

계약금은 실제로 지불한 금액에 대해서만 계약금계약이 성립하는 것이나 매매대금의 10%를 합의하고 계약서를 작성하고 부족한 부분을 다음날 지급하기로 하고 현금보관증을 작성하였다면 판례에서는 이 계약금을 계약해제권유보를 위한 해약금의 성질을 갖고 있는 것으로 보아야 한다고 한다. 따라서 계약금이 현실적으로 지급된 것으로 보아 구속력을 갖게 되는 것이다. 따라서 약정된 계약금의 배액상환이나 포기에 의하지 않고서는 계약을 해제할 수 없다고 보아야 한다.