재개발사업의 수익성을 결정짓는 가장 큰 요소는 용적율 및 용도지역의 조정일 것이다.
통상 정비구역 지정 단계에서 논의가 되어져야 하므로 이 시기가 갖는 정비사업에서의 비중은 매우 크다고 할 수 있다.
정비구역의 지정을 위해서는 지역의 현황과 토지 및 건축물의 이용상황,정비기반시설의 현황 등의 기초조사를 하고 정비계획안을 작성하게 된다. 이렇게 작성된 정비계획안은 주민들에게 공람하여 의견을 듣고 다시 지방의회 의견청취를 한 후 다시 시도지방도시계획위원회와 건축위원회의 심의를 받아 국토해양부장관에게 보고한 후 비로소 정비구역으로 지정되게 된다.
정비구역의 지정은 토지등 소유자의 3분의 2 이상의 동의를 확보해야 한다.
정비구역이 지정되는 시기엔 용도지역의 변경이나 용적율의 완화가 가능하다.
따라서 이 시기에 1종 일반주거지역이 3종 일반주거지역으로 변경이 된다면 사업의 수익성은 물론 조합원들의 이익도 늘어갈 테니 용도지역과 용적율 상향이 갖는 의미는 매우 크다고 할 수 있다.
준주거지역과 일반 주거지역의 인센티브 적용조건 및 산정방식
준주거지역과 일반주거지역에서는 도시계획조례에서 정한 용도지역별 용적율을 기준으로 해서 공공시설부지 제공 / 공개공지의무 면적 초과 제공에 따른 용적율 인센티브를 주게된다.
준주거지역 400% / 1종일반주거지역 150% / 2종일반주거지역 200% 이하 / 3종 일반주거지역 250% 이하로 한다.
건축물을 건축하는 자가 그 대지의 일부를 공공시설부지를 기부체납하는 공공시설부지로 제공을 하게되면 해당 용적율의 200% 범위 안에서 인센티브를 적용한다. 계산식은 다음과 같다.
[1+1.3(공공시설부지로 제공한 후의 대지면적 대 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율) * 조례상의 용적율
공개공지 의무면적을 초과하여 공개공지를 설치할 경우,
용적율의 완화와 건축물 높이 제한을 완화해 준다.
이 경우 공개공지 등의 면적은 조경면적을 제외한 면적으로 산정하는 것이며 필로티구조,지하에 설치된 공개공지 면적의 경우는 1/2만 산입을 하게된다.
공개공지설치시 용적율 계산식
[1+(공개공지등 면적 - (공개공지등 설치의무 면적,의무대상이 아닌 경우는 대지면적의 5%)/대지면적*조례상 용적율
공개공지설치시 건축물 높이제한 완화 계산식
[1+(공개공지등 면적 - (공개공지등 설치의무 면적,의무대상이 아닌 경우는 대지면적의 5%)/대지면적*건축법 상의 높이제한 기준
공공시설을 제공하는 경우의 인센티브 적용에 있어 준공업 지역 안에서의 공동주택,노인복지주택,주거복합건물 및 오피스텔의 용적률은 250% 이하로 한다
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