개발제한구역 행위허가 기준

개발제한구역(그린벨트)은 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’에 의해서 지정되며, 이 법은 개발제한구역에서의 행위제한 등 기타 개발제한구역의 효율적인 관리를 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보함을 목적으로 하고 있다.

 

이 개발제한구역에서는 농어촌주택의 신축도 불가하며 다만 개발제한구역 지전 이전의 대지에 대해서만 제한적으로 신축이 가능토록 하고 있다.

 

개발제한구역 내에서 합법적으로 건축할 수 있는 방법

 

• 개발제한구역 지정 전(1972년 8월 25일)부터 지목이 대지인 토지에 신축

• 기존 주택 매입 후 개축

• 기존의 근린생활시설을 구입하여 주택으로 용도변경

• 이축권 매입 후 주택 신축

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개발제한구역 내에서의 행위허가 기준

 

1) 일반적 기준

• 개발제한구역의 훼손을 최소화 할 수 있도록 필요한 최소 규모로 설치하여야 한다.

• 해당 지역과 그 주변지역에 대기오염, 수질오염, 토질오염, 소음 ∙ 진동 ∙ 분진 등에 따른 환경오염, 생태계 파괴, 위해발생 등이 예상되지 아니하여야 한다. 다만, 환경오염의 방지, 위해의 방지, 조경, 녹지의 조성, 완충지대의 설치 등의 조건을 붙이는 경우에는 그러하지 아니하다.

• 해당 지역과 그 주변지역에 있는 역사적 ∙ 문화적 ∙ 향토적 가치가 있는 지역을 훼손하지 아니하여야 한다.

• 토지의 형질을 변경하거나 죽목을 벌채하는 경우에는 표고, 경사도, 숲의 상태, 인근도로의 높이와 배수 등을 고려하여야 한다.

• 도시계획시설의 설치, 법 제11조 제1항 제5호에 따른 건축물의 건축 및 토지의 형질변경에 대하여는 관리계획이 수립되지 아니하였거나 수립된 관리계획의 내용에 위반되는 경우에는 그 설치 등을 허가하여서는 아니된다.

• 임야 또는 경지정리된 농지는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 위한 부지에서 가능하면 제외하여야 한다.

• 건축물을 건축하기 위한 대지면적이 60㎡ 미만인 경우에는 건축물의 건축을 허가하지 아니하여야 한다. 다만, 기존의 건축물을 개축하거나 재축하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

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2) 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

(가) 건폐율 60% 이하로 건축하되 높이 5층 이하, 용적률 300% 이하로 한다.

 

(나) 가목에도 불구하고 주택 또는 근린생활시설을 건축하는 경우에는 다음에 어느 하나에 따른다.

1) 건폐율 60% 이하로 건축하는 경우 : 높이 3층 이하, 용적율 300%이하로서 기존 면적을 포함하여 연면적 200㎡(5년 이상 거주자는 232㎡, 지정 당시 거주자는 300㎡) 이하. 이 경우 5년 이상 거주자 또는 지정 당시 거주자가 연면적 200㎡를 초과하여 연면적 232㎡ 또는 연면적 300㎡까지 건축할 수 있는 경우는 1회로 한정한다.

2) 건폐율 20% 이하로 건축하는 경우 : 높이 3층 이하, 용적률 100%이하

 

(다) 둘 이상의 필지에 같은 용도의 건축물이 각각 있는 경우 그 필지를 하나의 필지로 합칠 수 있다. 이 경우 주택 및 근린생활시설은 나목 2) (취락지구의 경우에는 제26조 제1호 나목)의 기준에 적합하여야 하며, 주택을 다세대주택으로 건축하는 경우에는 기존의 주택호수를 초과하지 아니하여야 한다.

 

(라) 건축물 또는 공작물 중 기반시설로서 건축연면적이 1,500㎡ 이상이거나 토지의 형질변경 면적이 5천㎡ 이상인 시설은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제35조에도 불구하고 도시계획시설로 설치하여야 한다.

 

(마) 도로 ∙ 상수도 및 하수도가 설치되지 아니한 지역에 대하여는 원칙적으로 건축물의 건축(건축물의 건축을 목적으로 하는 토지의 형질변경을 포함한다)을 허가하여서는 아니된다. 다만, 무질서한 개발을 초래하지 아니하는 경우 등 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장이 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

(바) 법 또는 이 영에서 건축이 허용되는 건축물 또는 공작물에 대해서는 옥외광고물 등 관리법에 적합하게 간판 등을 설치할 수 있다.

 

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3) 토지의 형질변경 및 물건의 적치

(가) 토지의 형질변경 면적은 건축물의 건축면적 및 공작물의 바닥면적의 2배 이하로 한다. 다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그 해당 면적으로 한다.

- 축사 및 미곡종합처리장은 바닥 면적의 3배 이하

- 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 대지를 조성하는 경우에는 기존 면적을 포함하여 330㎡ 이하(제2호 나목 2)의 경우에는 해당하지 아니한다.

- 별표 1의 건축물 및 공작물과 관련하여 이 영 및 다른 법령에서 토지의 형질변경을 수반하는 시설을 설치할 것을 따로 규정한 경우에는 그 규정에서 허용하는 범위

 

(나) 가목에 른 토지의 형질변경을 할 때 해당 필지의 나머지 토지의 면적이 60㎡ 미만이 되는 경우에는 그 나머지 토지를 포함하여 토지의 형질변경을 할 수 있다. 다만, 토지의 형질변경 전에 미리 토지분할을 한 경우로서 가목에 따른 토지의 형질변경 면적에 적합하게 분할할 수 있었음에도 해당 면적을 초과하여 분할할 경우에는 그러하지 아니하다.

 

(다) 법 제12조 제1항 제1호 각 목의 건축물(축사, 공사용 임시 가설건축물 및 임시시설은 제외한다)의 건축 또는 공작물의 설치를 위한 토지의 형질변경 면적이 200㎡를 초과하는 경우에는 토지의 형질변경 면적의 5% 이상에 해당하는 면적에 대하여 식수 등 조정을 하여야 한다.

 

(라) 개발제한구역에서 시행되는 공공사업에 대지(건축물 또는 공작물이 있는 토지를 말한다)의 일부가 편입된 경우에는 그 편입된 면적만큼 새로 대지를 조성하는 데 따르는 토지의 형질변경을 할 수 있다. 이 경우 편입되지 아니한 대지와 연접하여 새로 조성한 면적만으로는 관계법령에 따른 시설의 최소 기준면적에 미달하는 경우에는 그 최소 기준면적까지 대지를 확장할 수 있다.

 

(마) 토지의 형질변경 대상인 토지가 연약한 지반인 경우에는 그 두께 ∙ 넓이 ∙ 지하수위 등의 조사와 지반의 지지력 ∙ 내려앉음 ∙ 솟아오름에 대한 시험을 하여 환토 ∙ 다지기 ∙ 배수등의 방법으로 그 토지를 개량하여야 한다.

 

(바) 토지의 형질변경에 수반되는 성토 및 절토(切土)에 따른 비탈면 또는 절대면에 대하여는 옹벽 또는 석축의 설치 등 안전조치를 하여야 한다.

 

(사) 토석의 채취는 다음의 기준에 따른다.

-주변의 상황 ∙ 교통 및 자연경관 등을 종합적으로 고려하야야 한다.

-철도, 고속도로, 국도 및 시가지오 ㅏ연결되는 간선도로의 가시권(可視圈)에서는 재해에 따른 응급조치가 아니면 토석의 채취를 허가하여서는 아니된다. 이 경우 철도 ∙ 고속도로의 가시권은 철도 ∙ 고속도로로부터 2km 이내의 지역을, 국도 ∙ 간선도로로부터 1km 이내의 지역을 말한다.

 

(아) 제 17조에 따른 물건의 적치는 대지화되어 있는 토지에만 할 수 있으며, 물건의 적치장에는 물건의 단순관리를 위한 가설건축물을 연면적 20㎡ 이하의 범위에서 설치할 수 있다.

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4) 취락지구로의 이축 및 이주단지의 조성

- 법 제12조 제1항 제3항에 따른 이주단지의 규모는 주택 20호 이상으로 한다. 다만, 이축 또는 이주 대상인 건축물로부터 2km 이내의 지역에 취락지구가 없거나 인근 취락지구의 지형이나 그 밖의 여건상 이축을 수용할 수 없는 경우로서 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장이 이주단지의 위치를 지정하는 경우에는 10호 이상으로 할 수 있다.

- 이축 및 이주단지는 철거지를 관할하는 시 ∙ 군 ∙ 구의 지역에만 조성할 수 있다. 다만, 철거지를 관할하는 시 ∙ 군 ∙ 구의 개발제한구역에 취락지구가 없거나 관할지역의 취락지구에 이축수요를 수용할 수 없는 경우 또는 이주단지의 조성을 위한 적정한 부지가 없는 경우에는 인접 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장과 협의하여 그 시 ∙ 군 ∙ 구의 지역에 이축 또는 이주단지의 조성을 허가 할 수 있다.

- 공익사업에 따른 이주대책의 일환으로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제 78조에 따른 개발제한 구역 밖으로의 이주대책이 수립된 경우에는 공입사업과 관련하여 따로 이축을 허가하여서는 아니된다.

- 철거 등으로 멸실되어 현존하지 아니하는 건축물을 근거로 이축 또는 이주단지의 조성을 허가하여서는 아니된다. 다만, 공익사업의 시행으로 철거된 건축물은 그러하지 아니하다.

- 이주단지를 조성한 후 또는 건축물을 이축한 후의 종전 토지는 다른 사람의 소유인 경우와 공익사업에 편입된 경우를 제외하고는 그 지목을 전∙답∙과수원, 그밖에 건축물의 건축을 위한 용도가 아닌 지목으로 변경하여야 한다.