중개업자가 설명해야 하는 설명의무의 범위

甲은 부동산중개업자를 통해 상가건물에 대한 임차권양도계약을 체결하였습니다. 그러나, 甲은 이후 상가임대차보호법상의 대항력을 갖추지 못하여 건물을 사용? 수익하지 못하게 되었습니다. 부동산 중개인은 등기부상 권리관계를 충분히 확인해 주었으므로 상가임대차보호법상의 대항력, 우선변제권 등에 관하여는 책임질 수 없다고 합니다. 이 경우 甲 이 부동산 중개인에게 손해배상의 책임을 물을 수 있는지요?

 

 

대법원 판례(2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결)는, 공인중개사의 중개대상물 확인?설명 의무에 관하여, ‘구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호 공인중개사법으로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 제2항 , 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2014. 7. 28. 대통령령 제25522호 공인중개사법 시행령으로 개정되기 전의 것) 제21조 , 제22조 , 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙(2014. 7. 29. 국토교통부령 제115호 공인중개사법 시행규칙으로 개정되기 전의 것) 제16조 에 따르면, 중개업자는 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 거래당사자에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권ㆍ임차권 등 권리관계 등을 확인한 후 설명하여야 한다. 공인중개사가 거래당사자에게 교부하는 중개대상물 확인ㆍ설명서 서식에는 중개대상물의 권리관계란에 ‘등기부 기재사항’ 이외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’을 기재하여야 하고, 여기에는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)에 따른 임대차가 포함된다.‘고 판시하고 있습니다. 따라서, 중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개할 때에는 의뢰인에게 중개대상물인 임차권의 존재와 내용에 관하여 확인ㆍ설명할 의무가 있으므로, 상가임대차계약을 중개하는 것에 준해서 임차권의 목적이 된 부동산의 등기부상 권리관계뿐만 아니라 의뢰인이 상가임대차법에서 정한 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인ㆍ설명하여야 할 의무가 있다 할 것이고, 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있을 것으로 보여집니다.