중개수수료를 받지 않은 계약의 개업공인중개사의 책임

「민법」 제681조에서 수임인은 위임의 본지(本旨)에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다고 규정하고, 「공인중개사법」에서는 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다고 규정하고 있으며(같은 법 제29조 제1항), 개업공인중개사가 중개의뢰를 받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고(같은 법 제25조 제1항), 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다(같은 법 제30조 제1항).

 

그런데 「공인중개사법」 제30조 제1항이 무상의 중개행위에도 적용되는지에 관해서는 부동산중개계약에 따른 개업공인중개사의 확인·설명의무와 이에 위반한 경우의 손해배상의무는, 이와 성질이 유사한 민법상 위임계약에 있어서 무상위임의 경우에도 수임인이 수임사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 「부동산중개업법」(현행 공인중개사법)이 확인·설명의무조항의 적용범위를 특별히 제한하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것이 아니라고 하고 있다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결).

 

그리고 하급심판례 중에는, 개업공인중개사가 의뢰인에게 선순위의 확정일자를 갖춘 선순위 임차인의 존재를 확인·설명하지 아니한 채 전세권만 설정하면 임차보증금을 확보할 수 있다고 잘못 설명을 하여 이를 믿고 의뢰인이 임대차계약을 체결하였으나, 해당주택의 경매절차에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못한 경우, 개업공인중개사에게 중개대상물의 확인·설명의무위반으로 인한 손해배상책임이 있다고 한 사례가 있다(서울남부지원 2000. 2. 11. 선고 99가합11831 판결).

따라서 중개대상물의 확인·설명의무를 게을리 한 책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있을 것이다.