상가임대차보호법은 어떻게 적용될까

상가임대차보호법은 상가건물임대차보호법을 말한다.

상가건물 임대차에 대해 민법상의 특례 규정을 두어 국민 경제생활의 안정을 보장하는 것이 그 목적이다.

각 법조문 및 시행령 순서에 맞춰 궁금해 할 수 있는 내용들을 정리해 본다.

 

상가건물임대차보호법의 적용범위

 

상임법 제3조에는

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와

부가가치세법제8조,소득세법제168조,법인세법제111조에 따른

사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다

또한 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은

임대인의 지위를 승계한다라고 규정되어 있다.

 

하지만 이 규정은 대통령령으로 정하는 보증금액 내의 임대차에만

적용되어지는데,

서울특별시 4억원

 

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 3억원

 

광역시,안산시,용인시,김포시 및 광주시 2억4천만원

 

그 밖의 지역은 1억8천만원

 

보증금만을 규정하고 있으나 보증금 외에 차액이 있는 경우는

대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 적용하는데

그 방법은 [보증금+(월세*100)]을 적용하면 된다.

예를 들어 강원도 원주시의 경우라면

상임법 상의 보호를 받으려면 보증금 또는 환산보증금이

18000만원 이하여야 할 것이다.

 

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상가건물임대차보호법 상의 보증금액을 초과하는 경우에도 적용되는 규정

대항력

 

 

정당한 사유가 있는 경우를 제외하고 임차인이 임대인에게 임대차 기간이 만료되기

6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 거절하지 못한다

 

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을

초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 한다.

단,차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세,공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로

상당하지 아니하게 된 경우는 당사자는 장래의 차임이나 보증금의 증감을 청구할 수 있고

증액의 경우에는 100분의 9를 초과하지 못하도록 하고 있다.

더불어 이러한 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후

1년 이내에는 하지 못한다.

 

권리금회수기회를 보호해 주기 위한 10조4항

임대인은 임대차기간 만료 3개월 전부터 기간 종료시까지 아래의 행위를 해서는 권리금수수를 방해해선 안된다

임차인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터

권리금을 수수하는 행위,임차인이 주선하는 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나

신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세,공과금,주변상가건물의 차임 및 보증금,그 밖의 부담에 따른 금액에

비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

그 외에도 정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

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권리금 회수를 하기 위해 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있는 경우는

 

임차인이 주선한 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없을 때

 

임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지할 상당한 사유가 있는 경우

 

임차목적물인 상가가 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않은 경우

 

임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

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상가건물 임차인의 대항요건과 대항력의 발생

임차인은 법원에 등기하지 않아도 건물의 인도를 받고 세무서에 사업자등록을

신청하면 그 다음 날부터제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리가 생기게 된다.

 

 

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소유자가 바뀌는 경우의 대항력의 발생

 

일반적으로 소유자가 바뀌는 경우라면 일반거래 또는 경매와 공매로 인한 경우일 것이다.

 

일반거래의 경우에서 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력은 건물의 인도와 사업자등록이

모두 이루어진 다음 날 0시부터이다.

 

그 외 경매나 공매의 경우라면 말소기준권리 이전에 대항력을 갖추고 있어야만

대항력이 발생하게 된다. 결국 근저당,가압류,압류,담보가등기,전세권,강제경매개시결정기입등기 보다

후순위라면 대항력이 없다.