임대소득세 계산방식은 주택의 갯수에 따라 다르다

우리나라의 소득세법 상에서는 주택임대에 대해서도 납세의무를 지도록 하고 있다. 단, 현재 2018년 까지는 2천만원 이하의 수입에 대해서는 비과세 혜택을 주고 있을 뿐이다. 주택의 갯수를 계산을 할 때 주의할 점은 인별 계산이 아니라 1세대의 주택 수를 모두 합산하여 적용하게 된다는 것이다. 물론 현재 비과세의 기준이 되는 2천만원이라는 임대수입금액의 산정은 개인별로 과세를 한다.

 

 

 

 

 

1주택자의 임대소득에 대한 과세

 

1주택자로 기준시가 9억원 이하의 주택을 소유한 자에 대해서는 비과세다. 물론 다가구주택도 동일하게 적용하며 1주택자라도 9억원 이상의 고가주택을 소유한 자에겐 2천만원 이하라면 비과세지만 2천만원을 초과한다면 과세한다. 여기서 2천만원 초과에 대해서 과세를 한다는 것은 그 수입금액 전체에 대해서 과세를 한다는 의미이다. 간주임대료는 합산되지 않는다.

 

2주택자의 임대소득에 대한 과세

 

2주택을 소유하고 있다면 연간 수입이 2천만원 이상일 경우는 과세대상이 된다. 2천만원 이하라면 비과세한다. 역시 2천만원 초과분이 아닌 그 수입금액 전체를 대상으로 과세된다. 간주임대료는 합산되지 않는다.

 

2019년 부터는 2주택자이면서 연간수입금액이 2천만원 이하일 경우 비과세 적용이 되던 것이 분리과세가 적용되게 된다.

 

 

 

 

주택임대사업자의 거주용주택에 대한 과세 적용방법(양도소득세)

 

임대등록사업자가 거주하고 있는 주택에 대해서 비과세 혜택을 받으려면 2년 보유,2년 거주 기간을 채워야 한다. 기간 산정에 있어 임대사업자등록 시점 이전에 보유한 기간과 거주한 기간도 소급하여 인정된다.

 

만약 장기임대주택과 거주용주택을 각 1채 보유하고 있다고 할 때 거주용주택의 보유기간이 2년 이상이고 세대원 전원이 거주한 기간이 2년이상일 경우는 거주용주택에 대해서는 비과세가 적용될 것이다.

 

3주택자의 임대소득에 대한 과세

 

3주택자의 경우 2천만원을 초과하는 수입금액에 대해서 과세를 한다. 차이점은 간주임대료를 계산하여 이를 월 임대료와 합산한다는 것인데 2018년 까지는 3주택 이상의 다주택자라고 하더라도 주택의 전용면적이 60㎡ 이하이거나 기준시가 3억원 이상인 주택인 경우에만 간주임대료를 합산하여 수입금액을 산정하게 된다. 2019년 부터는 다주택자의 모든 주택에 대해서 보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 반영하게 된다.

 

 

주택임대사업자가 3주택을 보유할 경우 사례분석(양도세)

 

A,B,C 모두 3주택을 소유하고 있는 김씨가 이 중 B와 C는 임대사업자등록을 하였다.

이 경우 김씨가 A에 전세대원이 2년 이상 거주하였다면 B와 C의 장기임대기간 5년을 충족시켰을 경우는 비과세 혜택을 볼 수 있을 것이다. 반면 A를 비과세 요건을 갖춰 매매한 후에 B를 5년간 임대 후에 양도했다 하더라도 과세가 되는 것이 원칙이지만 만약 5년 임대 후 다시 2년이라는 거주요건을 충족시킨다면 A를 양도한 이후의  발생한 소득에 대해서는 비과세가 적용된다. 이는 양도소득세 비과세 혜택을 중복하여 받는 것을 막기 위함이며 직전 거주용 주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익에 대해서만  비과세 혜택을 주는 것이다. 예를 들어 직전 거주용 주택에 대해 비과세 받은 상태에서 5년 임대 기간을 마친 주택의 양도로 총 3억원의 양도차익이 발생을 했고 거주용 주택을 양도한 이후에 발생한 양도차익이 1억이라 할 때 1억에 대해서는 비과세이겠으나 2억원은 과세하게 된다.

 

 

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세법상사업소득으로 과세되는 부동산임대소득 중에서도 주택임대소득에 대해서는 일정한 혜택을 주고 있다고 봐야 할 것이다.부동산임대소득 중에서도 주거용오피스텔과 주택을 제외한 나머지 상가,토지,숙박업소 모두 100% 과세를 원칙으로 하는 것을 보면 알 수 있다.