임대사업자등록절차와 임대소득에 따른 과세표준을 알아봅니다(1)

임대사업자가 임대를 목적으로 건설하거 매매 등에 의해 소유권을 취득하여 임대를 하려고 할 경우 임대사업자등록을 하게 됩니다. 물론 임대사업자의 등록은 민간임대주택에 관한 특별법 상에 "주택을 임대하려는 자는 특별자치시장,특별자치도시사,시장,군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말함)에게 등록을 신청할 수 있다라고 명시되어 있어 그 등록을 강제하고 있지는 않는다. 임대사업자의 등록은 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자,민간건설임대주택 및 민간매입임대주택,기업형임대주택,준공공임대주택 및 단기임대주택 등으로 각각 나우어 신청하게 된다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우는 공동명의로 등록하도록 하고 있다. 먼저 임대사업자로 등록할 수 있는 자와 없는 자를 구분하여 설명한다.

 

임대사업자의 정의

 

주택을 임대하려는 목적으로 민간임대주택에 관한 특별법 5조에 따라 등록한 자를 말한다. 그 구분은 기업형임대사업자와 민간형임대사업자로 나눌 수 있다. 단,공공주택특별법 4조 1항에 따른 자는 제외하는데 국가 또는 지방자치단체,한국토지주택공사,주택사업을 목적으로 설립된 지방공사,공공기관의 운영에 관한 법률 5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관, 또는 상기 열거한 기관 들 중 하나인 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자설립한 법인,또는 상기열거한 자중 하나인 자거나 주택도시기금 등이 총지분의 전부를 출자하여 설립한 부동산투자회사 등이 그에 해당한다.

 

 

 

 

기업형임대사업자와 일반형임대사업자의 구분

 

기업형임대사업자란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로 대통령령으로 정하는 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말하며 일반형 임대사업자란 기업형임대사업자가 아닌 자로 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.

 

임대사업자로 등록할 수 있는 자의 종류

• 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
• 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 주택법 15조에 따른 대통령령으로 정하는 호수 이상과 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자로 사업계획승인권자에게 승인을 얻은 자
• 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 건축법 11조에 따른건축허가를 받은 자
• 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자
• 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 분양계약을 체결한 자
• 주택법 4조에 따른 연간 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자로 국토교통부장관에게 등록한 주택건설사업자
• 부동산투자회사법 2조 1항에 따른 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주목적으로 하는 자기관리,위탁관리,기업구조조정 부동산투자회사 등
• 법인세법 51조2제1항9호에 따른 투자회사 등
• 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 9조18항에 따른 집합투자기구
• 소속근로자에게 임대하기 위해 민간임대주택을 건설하려는 법인인 고용자
• 법 23조3항 전단에 따라 기업형임대주택공급지구 지정을 제안한 자로서 제안서에 기재된 민간임대주택의 호수가 단독주택의 경우 300호,공동주택의 경우 300세대,준주택의 경우는 300호 이상인 자

임대사업자로 등록할 수 없는 자의 종류

 

과거 5년 이내에 민간임대주택 또는 공공임대주택사업에서 부도가 발생한 사실이 있는자는 임대사업자로 등록할 수 없다. 단 부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고 사업을 정상화시켰다면 임대사업자로 등록할 수 있으며 임대사업자로 등록할 수 없는 자의 범위는 부도 당시 법인의 대표자,임원,부도당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인의 경우도 그에 해당한다.