[양도소득세] 겸용주택

겸용주택이라 함은 한 울타리 내에 있는 1동의 건물에 주거용에 공하는 부분과 주거용 이외의 점포 사무실 공장 등 비거주용 부분이 같이 있거나 토지에 주거용 이외의 건물이 설치되어 있는 경우를 말한다.

 

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양도소득세를 판단함에 있어 1세대 1주택 비과세 판정시 전체를 주택으로 보고 판정하지만 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 경우에는 주택부분만 주택으로 본다. 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적을 산정함에 있어 겸용주택의 경우는 다음과 같이 면적을 계산해서 계산된 면적 중 작은 면적을 주택에 부수되는 토지로 보게된다.

 

1.주택의 정착면적 ＝ 건물전체 정착면적 × 주택부분 연면적÷건물전체연면적 ×5배(10배)

 

2.주택에 부수되는 토지 ＝ 면적 건물에 부수된 전체토지면적 × 주택부분연면적 ÷ 건물전체연면적

 

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이러한 겸용주택의 고가주택에 대한 판단은 주택 외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 경우는 고가주택의 해당 여부를 판정함에 있어서도 그 주택 외의 부분의 가액이 포함된 전체 건물의 실지거래가액을 기준으로 고가주택을 판정한다.

 

겸용주택의 옥탑 및 주차장 등의 시설은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며 그 사용용도가 명확하지 않을 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산한다.

 

해당 건축물의 용도분류는 건축물관리대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 용도에 따르는 것이 원칙이나 예외적으로 관할 세무서장의 판단으로 사실상의 용도와 공부상의 용도가 다를 경우는 사실상의 용도에 따를 것이다.

 

 

 

만약 주택의 면적보다 주택 외의 면적이 큰 겸용주택을 보유하다 주택 외의 면적인 상가부분을 멸실하여 단독주택인 상태로 양도하게 된다면 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 상태로 보유한 기간이 통산 2년 이상 경과되어야 1세대 1주택으로 비과세 요건이 맞춰지는 것이다.

 

주택 이외의 면적이 큰 겸용주택을 보유하다 주택 이외의 면적 부분인 상가를 멸실하여 새로이 증축을 하게 되어 주택면적이 커진 경우라면 해당 증축된 부분의 사용검사필증교부일,사실상의 사용일,임시사용승인일 중 빠른 날을 기준으로 취득한 시점으로 보아 2년 이상 보유하면 비과세 요건을 충족하게 된다.

 

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겸용주택이 주거용주택으로 사용되었는지에 대한 입증방법

 

상시 주거용 주택으로 사용되었는지에 대한 입증은 사진,임대차계약서,세입자 주민등록표 등본 및 확인서,인근주민확인서 등이 입증서류 등이 될 수 있을 것이나 최종적인 판단은 입증 자료를 기준으로 관할 세무서장이 판단하게 되는 것이다.