오피스텔이 주거용으로 사용될 경우 세금.

오피스텔은 원칙적으로 건축법을 적용하는 업무용 시설에 해당되지만 하지만 실상으로는 거주용으로도 사용되는 경우도 많고 이런 경우 그 세법상의 적용을 달리하게 된다.

 

업무용오피스텔의 경우는 취득할 당시 부가가치세의 환급이 가능하다, 반면 주거용일 경우 부가가치세의 환급이 불가하다. 혹여라도 환급을 받은 후 이를 주거용으로 사용할 경우는 이미 환급받은 부가가치세는 반납해야 하는 일이 생기게 된다.

 

업무용오피스텔의 경우는 임대료에 대해서는 부가세를 납부하여야 하며 임대소득에 대해서는 소득세가 과세된다, 반면 주거용 오피스텔의 경우는 부가세는 면제되고 1주택이라면 소득세 또한 비과세 될 수 있을 것이다.

 

오피스텔의 양도시 주거용일 경우는 부가세가 면제되지만 업무용 오피스텔이라면 건물공급가액의 10%의 부가세를 납부하여야 한다.

 

 

 

오피스텔이 주거용으로 사용될 경우의 적용

 

 

오피스텔이 주거용일 경우 소득세법상 주택으로 적용된다. 따라서 그 적용방식은 아래와 같다.

 

• 주택임대사업자가 된다면 비과세를 받을 수 있다. 물론 주거용오피스텔을 시군구청과 관할 세무서에 등록하였을 경우 이에 대한 적용을 받을 수 있다.
• 오피스텔이 주거용으로 사용되었음이 증빙되고 주거용 오피스텔이 1세대 1주택일 경우는 2년 보유시 비과세를 받을 수 있다.
• 오피스텔을 포함하여 1세대 2주택이라면 먼저 처분하는 주택은 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있다.

 

 

 

오피스텔의 각 세금 단계별 차이점

 

 

구분	주거용 오피스텔	업무용 오피스텔
취득	부가가치세 환급 불가(환급을 받은 이후 주거용으로 전환시 추징)	부가가치세 환급
보유	재산세는 과세되며 종합부동산세는 다른 주택과 합산되어 기준시가가 6억원 초과시 과세,	재산세 과세되며 종합부동산세의 경우 부속토지의 공시지가가 80억원을 초과하는 경우 과세 됨
임대	주거용으로 임대시 부가가치세 없음,단,2주택 이상일 경우 소득세 과세	임대료에 부가가치세 과세,임대소득에 대해서 소득세 과세
양도	양도소득세 문제 발생,부가세는 면세이므로 부가가치세 문제는 발생하지 않음	양도소득세와 건물공급가액의 10%에 해당하는 부가가치세 문제 발생

 

 

---

 

 

오피스텔은 주거용인지 아닌지에 따라 그 과세 방식을 달리하고 있다.

업무용 오피스텔을 분양받아 일반과세자로 등록을 하고 부가세 환급신고를 통해 환급을 받았다가 해당 부동산의 임대개시일로부터 10년 이내에 폐업,주거용으로 전환한 경우에는 당초 환급받은 세액 중에서 10년의 기간 중 미경과된 과세기간 분에 대한 세액에 대한 부가가치세를 추징당하게 된다.

 

 

 

 

업무용 오피스텔을 분양받게 되면 통상 임대사업자등록을 하고 다음 달 25일까지 환급신청을 하게 되면 15일 이내로 환급을 받게 된다.

임대사업자가 임대후 이를 양도하게 될 경우 발생되는 문제는 부가가치세가 과세된다는 점인데 그 양도가 재화의 공급으로 보지않은 사업양도가 아닐 경우는 보유한 기간에 상관없이 부가가치세가 발생을 할 것이다. 결국 10년 보유기간과 상관없이 건물공급가액의 10%의 부가세가 과세되는 것이다.단, 매수자와 포괄양수도 계약을 맺은 경우는 부가가치세 없이 거래할 수 있다.

 

---

 

 

환급받은 부가가치세가 추징되지 않는 경우(환급 후 10년 이내에 임대를 폐하거나 거주용으로 사용하면 잔존기간에 대한 부가가치세를 추징한다.

 

 

• 업무용 오피스텔을 구입하면서 일반과세자로 등록을 하면 부가세를 환급받을 수 있다.
• 10년 이내에 매매하더라도 매수가자 계속임대를 하면 사업자의 지위가 이어지는 것이므로 부가가치세를 추징당하지 않을 수 있다.

 

환급받은 부가가치세를 납부해야 하는 경우는 다음과 같다.

면세사업세 사용하거나 폐업시 잔존재화인 경우다. 당초에 환급받은 부가가치세에서 1과세기간 동안 (1~6월,7~12월) 경과시마다 5%씩 차감을 한 부가가치세를 납부하는 구조이기 때문이다. 물론 재화의 취득시 부가가치세를 환급받지 않았다면 납부하지 않아도 된다.