전세권의 전세금액 변경등기 시 후순위 근저당권자의 승낙이 필요한지

저는 甲소유건물에 대하여 전세금 8,500만원, 존속기간은 1년으로 전세권설정등기를 하고서 영업을 하였고, 최근 계약기간이 만료되어 그 기간을 1년간 연장하면서, 전세금은 500만원을 감액하기로 甲과 합의하였는데, 제가 전세권설정등기를 한 후 乙의 근저당권이 설정되었는바, 이처럼 전세금액을 감액하는 경우에도 근저당권자 乙의 승낙이 필요한지요?

 

부동산등기법에 따르면, 권리의 변경이나 경정의 등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있는 경우에는 부기등기를 할 수 있으나, 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 부기등기를 할 수 없다고 규정하고 있습니다(부동산등기법 제52조 제5호). 여기에서 ‘등기상 이해관계 있는 제3자’란 기존등기의 변경등기를 허용함으로써 손해를 입게 될 위험성이 있는 등기상의 권리자를 의미하고, 그와 같은 손해를 입게 될 위험성은 등기의 형식에 의하여 판단하고 실질적으로 손해를 입을 염려가 있는지는 고려의 대상이 되지 않는다 할 것이고(대법원 1998. 4. 9. 자 98마40 결정), 그 제3자가 승낙의무를 부담하는지는 그 제3자가 등기권리자에 대한 관계에서 그 승낙을 하여야 할 실체법상의 의무가 있는지에 의하여 결정됩니다(대법원 2007. 4. 27. 선고 2005다43753 판결 및 대법원 2008.7.24. 선고 2008다25510 판결 각 참조)

그런데 ‘전세금이 상향조정되었을 경우’ 전세금변경등기에 관련된 등기예규를 보면, 권리변경등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에는 부기에 의하여 그 등기를 하고 그 승낙서 등을 첨부하지 않았을 때는 주등기(독립등기)에 의하여 그 변경등기를 할 수 있고, 전세금이 상향조정되었다면 전세금변경계약에 인한 전세권변경등기를 하여야 하고, 그 등기를 신청하는 때에는 신청서에 이해관계인인 후순위저당권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에 한하여 부기등기로 할 수 있고 그렇지 아니한 때에는 독립등기로 할 수 있다고 하였습니다(등기예규 제551호 1985. 1. 31. 제정).

그리고 존속기간연장 및 전세금감액을 위한 전세권변경등기에서 이해관계 있는 제3자가 있을 경우에 관하여 등기선례를 보면, 전세권설정등기에 대한 변경등기를 신청하는 경우, 그 변경등기에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 신청서에 그 승낙서 또는 그에 대항할 수 있는 재판등본을 첨부한 때에 한하여 부기에 의하여 그 등기를 하고, 승낙서 등을 첨부하지 않은 때에는 주등기에 의하여 그 등기를 하게 되는데, 전세권설정등기 후에 제3자 명의의 근저당권설정등기가 마쳐진 후 전세권설정등기의 변경등기를 신청하는 경우, 그 내용이 전세금의 감액인 경우에는 근저당권자의 승낙서 등을 첨부하지 않아도 부기에 의하여 그 등기를 할 것이나, 전세권의 존속기간연장과 전세금감액을 함께 신청하는 경우에는 근저당권자의 승낙서 등을 첨부한 때에 한하여 부기에 의하여 그 등기를 할 수 있다고 하였습니다(등기선례 5-421 1998. 11. 17. 제정).

따라서 위 사안에서도 단순히 전세금감액만으로 전세권변경 부기등기를 한다면 乙의 승낙이 필요 없을 것이지만, 전세금감액과 함께 전세권 존속기간연장도 함께 변경하는 부기등기를 하여야 할 경우에는 乙의 승낙서 등을 첨부하여 변경내용의 부기등기신청을 하여야 할 것으로 보입니다.[출처:대한법률구조공단]