재개발사업의 진행에 있어 정비구역지정은 매우 중요하다(1)

재개발사업의 진행에 있어 중요한 부분을 차지하는 것이 정비구역의 지정일 것이다.

그 중요성 만큼이나 살펴볼 부분도 많으니 정비구역 지정절차에 대해서 나누어 살펴본다.

 

정비구역 지정절차는

기초조사 - 정비계획안 작성 - 정비구역지정입안제안 - 정비구역지정요건 검토 및 관련부서 협의 -

정비구역지정안입안 - 주민공람 및 공고,의견청취 - 지방의회 의견청취 및 지방도시계획위원회 자문 -

정비구역신청 - 지방도시계획위원회,건축위원회의 공동심의 - 정비구역 지정 및 변경 -

공보에 고시 및 주민설명회(국토해양부장관보고)의 순서로 진행이 된다.

 

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기초조사 (시장군수 또는 주민)

 

조사내용은 주민 또는 산업형황,정비구역 및 주변지역의 교통상황,토지 및 건축물의 이용상황,도시계획시설 및 정비기반시설의 설치현황

토지 및 건축물의 가격과 임대차현황,정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견,그 밖에 시도조례가 정하는 사항을 조사하게 된다.

 

정비계획안 작성(시장군수 또는 주민)

 

정비계획안에 들어가야 하는 것들은 정비사업의 명칭,정비구역 및 그 면적,도시계획시설의 설치에 관한 계획,공동이용시설설치계획,건축물의 주용도/건폐율/용적율/높이/층수/연면적에 관한 계획,도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획,정비구역 주변의 교육환경보호에 관한 계획,정비사업시행 예정시기,재건축임대주택에 관한 사항,지구단위계획에 포함될 사항 등이 있다.

 

정비구역지정입안제안과 정비구역 지정요건 검토/정비구역지정입안

 

정비구역지정요건 검토와 관련부서 협의 이전에 입안을 할 수 있는 자들은 주민,추진위원회,토지등소유자를 들 수 있을 것이다. 승인받은 조합설립추진위원회의 제안시에는 조합설립추진위원회 구성에 동의한 자는 정비구역지정입안에 동의한 것으로 보게 되고 토지등 소유자의 제안시에는 당해 토지등 소유자 2/3 이상의 동의가 있어야 한다. 또 단계별 정비사업 추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 않은 경우는 주민제안에 의해 정비구역 지정 입안도 가능하다.

 

 

 

 

 

주민공람 및 공고,의견청취/지방의회 의견청취 및 지방도시계획위원회 자문

 

14일 이상 공람의 요지 및 공람장소 등을 지자체 공보 등에 공고해야 하며 공람장소에 공람관계서류를 비치해 두어야 한다.

지방의회 의견청취는 구역지정 신청에 따른 입안사항 및 공람사항과 공람기간 중 접수된 의견에 대하여 처리사항을 정리하여 제출해야 한다.

 

정비구역지정신청/지방도시계획위원회와 건축위원회의 공동심의

 

정비계획안을 첨부하여 정비구역지정을 신청한다

 

정비구역지정 및 변경 고시가 될 경우 지정의제 되는 사항

 

정비구역지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및 정비계획 중 지구단위계획의 요건에 해당하는 사항은 제1종지구단위계획 및 2종지구단위계획구역으로 결정고시된 것으로 보며 국계법 상 지구단위계획구역에 대해 재정비구역지정의 요건을 모두 포함한 지구단위계획을 결정고시하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정고시된 것으로 본다.

 

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추진위원회 승인 후 정비구역 지정을 받았다면 많은 부분 진행이 된 것이라 볼 수 있을 것이다.

이 시기엔 용적율 및 용도지역의 조정도 가능한 시기이므로 그 사업의 수익성을 결정지을 수 있는 중요한 시기이기도 하다.