전세권의 묵시적 갱신

건물의 소유자 甲은 乙에게 전세권을 설정하여 준 바 있습니다. 이때 전세권의 존속기간을 3년으로 정하여 약정하였고, 이러한 기간이 만료되기 전후하여 전세권설정자 甲은 전세권자 乙에게 어떠한 통지도한 바 없습니다. 이렇게 전세권의 존속기간이 만료된 후 1년 뒤 갑작스럽게 전세권설정자 甲은 전세권자 乙에게 통지를 받은 날 즉시로 전세권은 소멸하고 전세목적물의 사용수익도 종료되었다고 통지를 하였습니다. 이에 부당함을 느낀 전세권자 乙이 취할 수 있는 조치는 무엇인가요?

 

민법 제312조 제3항은 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다고 규정하고 있습니다. 또 동조 제4항은 “건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다.

이러한 규정에 근거할 때 위 사안에서 甲과 乙사이에 전세권 존속기간이 만료되고 이후 아무런 통지가 없었던 바, 이는 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 있을 것입니다. 결국, 甲과 乙은 전세권 존속기간이 만료된 뒤에도 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 기간의 정함이 없이 설정하였다고 볼 것입니다.

또한 민법 제313조는, 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있으며, 상대방이 이러한 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸한다고 규정하고 있습니다. 이러한 규정에 근거할 때, 위 사안에서 전세권설정자 甲이 전세권 기간 만료 1년 후 갑작스럽게 그 즉시로 전세권이 소멸하였다는 주장은 이러한 규정에 반한다고 할 것입니다. 결국 전세권자 乙은 민법 제313조를 근거로 이러한 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하여야 전세권이 소멸한다고 주장할 수 있을 것입니다.[출처:대한법률구조공단]